北京房地产律师法帮服务，法帮专业代理北京二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。讼师法帮服务，专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，讼师现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：二原告与李某一、李某二于2006年11月16日签订《房屋买卖协议》，约定李某一、李某二将位于北京市某某区某某乡某某村XX1号的房屋及院落以24万元的价格卖给二原告，签订协议后，双方已实际履约完毕。现涉案房屋遇国家征收拆迁，李某一、李某二起诉二原告，要求确认《房屋买卖协议》无效，2018年5月2日北京市某某区人民法院作出民事判决，判令双方于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效。

二原告入住涉案房屋后，多年来投入大量人力财力进行装修和添附，《房屋买卖协议》已明确“如遇拆迁、变动，二被告必须保证协助二原告办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归二原告所有，并协助二原告得到该房产拆迁款”。还约定“房产成交后，原、被告双方永不反悔”，现李某一、李某二遇征收拆迁完全不遵守明确约定的条款内容，违背诚实信用原则。现请求法院判令五被告返还二原告24万元购房款，判令五被告给付二原告拆迁腾退补偿协议中全部拆迁补偿款2482510元。

被告辩称

被告辩称：同意由李某一、李某二向二原告退还购房款24万元，不同意支付利息，二原告已经实际占有使用房屋，不同意二原告的第二项诉讼请求，应予驳回。没有证据证明二原告装修和添置附属物，且二原告和李某一、李某二的于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》已经某某法院民事判决确认无效，二原告自身也有过错，二原告要求赔偿没有法律根据。二原告提出全部拆迁利益归其所有，没有事实和法律依据，背离公平原则，不能获得支持。其一，双方买卖协议被认定无效，关于“房屋拆迁款归二原告所有”的约定也归于无效，不能作为二原告的主张依据。

协议内容表明二原告十分清楚房屋买卖不符合国家政策与法律规定，不具有购买资格，且二原告购买房屋之初就打算获得拆迁款等不当利益，充分证明二原告才是造成合同无效的主要过错方，应承担主要责任。其二，由于二原告没有履行判决将涉案房屋及宅基地返还李某二、李某一，致使李某二、李某一无法向拆迁部门腾退，没有获得任何拆迁补偿，二原告要求给予拆迁补偿款的请求没有事实依据。

二．法院查明

本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2006年11月16日，李某一、李某二与二原告签订《房屋买卖协议》，约定：“一、房产的基本情况：某某村：东西长13.5米，南北长15米，房屋十三间，占地面积202.5平方米。其中建筑占地面积162平方米。二、此房产及配套设施共计作价人民币贰拾肆万元整，四、乙方在享有该房产所有权期间，甲方须协助乙方办理一切有关事宜，乙方有权转让所有权，甲方须无条件协助办理。五、如遇拆迁、变动，甲方必须保证协助乙方办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归乙方所有，并协助乙方得到该房产拆迁款。六、房产成交后，甲乙双方永不反悔，乙方有违法乱纪之事，甲方概不负责。”

2006年11月17日，李某一、李某二收到二原告的购房款24万元。2018年5月2日北京市某某区人民法院作出民事判决，确认李某一、李某二与二原告于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效；并判决二原告将位于北京市某某区某某乡某某村XX1号北房十三间及宅基地返还李某一、李某二。

关于涉案房屋、院落的建筑情况。二原告称购买的时候有13间房，建筑面积162平米，一直保留，拆迁的时候认定面积是202.5平米，二原告自建了95.22平米及二层彩钢252平米，95.22平米自建计算在了拆迁补偿房屋面积中，二层彩钢房屋252平米也在拆迁协议中进行补偿。对此五被告不认可二原告有新建房屋，五被告并称162平米是房屋占地面积不是原告主张的建筑面积。双方均未对自己的主张提供证据证明。

《补偿协议书》系某某乡拆迁腾退办公室与李某一于2017年9月19日签订，载明：乙方选择定向安置；乙方被腾退房屋坐落某某乡某某村XX1号，控制标准面积202.50平米，认定房屋有效补偿面积202.50平米，房屋总建筑面积257.22平米；认定人口3人，分别是邢某、吕某、吕某甲；被腾退房屋评估价款合计2214980元，甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计2482510元支付给乙方。

三．法院判决

一、被告李某一、被告李某二于本判决生效之日起七日内返还原告王长山、原告王永秀购房款二十四万元；

二、被告李某一与某某乡拆迁腾退办公室于二〇一七年九月十九日签订的《某某乡城市化建设项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》中被腾退房屋评估价款的一百五十五万零四百八十六元归原告王长山、原告王永秀所有；

四．律师点评

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二原告和李某一、李某二于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》已经法院民事判决确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告要求五被告返还购房款24万元，邢某、吕某甲、吕某并非签订《房屋买卖协议》的主体，二原告要求邢某、吕某甲、吕某返还购房款没有事实和法律依据，李某一、李某二对此同意，不违反法律规定，亦不持异议。

关于二原告主张的拆迁补偿款，《房屋买卖协议》无效后，二原告应当将涉案院落返还，二原告可以就其损失主张赔偿。现涉案院落已经拆除转化为拆迁款，本院将结合合同无效各方的过错、拆迁补偿所获利益及补偿对象合理分割，酌定被腾退房屋评估总价2214980元的70%归二原告所有。